Процесс покупки недвижимости в Крыму и его особенности
Эта статья составлена в помощь тем людям, кто принял окончательное решение приобрести «дом мечты» в лучшем (без лишней скромности) уголке нашей планеты – удивительном, притягательном, таком спорном и таком желанном цветущем… южном берегу Крыма!
Итак, здесь представлено подробное описание процесса приобретения недвижимости с учетом крымской специфики, начиная с первого просмотра и заканчивая передачей денежных средств.
Как отличить зерна от плевел
Приступая к выбору интересующего Вас объекта недвижимости, Вы рано или поздно столкнетесь с агентом по продажам.
При совершении сделок по покупке недвижимости всегда присутствует определенная доля риска, имеете ли вы дело напрямую с собственником или с агентом, начиная с недоразумений, таких, например, как ошибки в документации, и заканчивая целенаправленной аферой, например, обременением объекта или махинациями с правом собственности.
В начале Вашего долгого пути под названием «Покупка дома мечты» главное не ошибиться в выборе агентства недвижимости, которое будет сопровождать весь процесс поиска и самой сделки.
На данный момент ситуация здесь такова. В период ажиотажа и после этого периода, связанного c вступлением Крыма в состав РФ и стремительным обесцениванием рубля, на рынке недвижимости в Ялте стали появляться многочисленные «агентства», конторки и одиночные «риелторы-любители», желающие, как им кажется, быстро и легко заработать денег. Даже сейчас эти конторки вырастают быстрее, чем грибы после дождя. По последним сведениям сейчас в Ялте их порядка 70ти. Поэтому, «натыкаясь» на какое-либо агентство, следует его тщательно проверить. Тем более есть такой великолепный помощник, как интернет, где Вы можете найти сайты, объявления, отзывы и любую интересующую Вас информацию.
Наше агентство таких проверок не боится. Мы работаем с недвижимостью уже 11 лет. У нас есть свой сайт, своя база клиентов и огромная база объектов, многие из которых находятся в эксклюзивной продаже. В агентстве работают только квалифицированные специалисты с многолетним стажем.
Договор задатка: с чем его едят
После осмотра покупателем объекта недвижимости, например, квартиры, проведения переговоров и установления окончательной цены продажи стороны оформляют договор задатка. Это стандартная процедура, дающая определенные гарантии продавцу и покупателю в случае, если документы не готовы к проведению сделки (например, объекту не стоит на кадастровом учете, у покупателя не собрана полная сумма и т.п.). При составлении такого договора все же лучше обратиться к профессионалу.
В договоре задатка должна быть указана следующая информация:
- полное описание объекта недвижимости, за который передается задаток;
- окончательная стоимость продаваемой недвижимости;
- сроки действия договора задатка;
- сумма задатка и факт его передачи;
- права и обязанности сторон по договору;
- условия расторжения (продления) договора.
После оформления задатка добросовестный продавец прекращает осуществлять рекламу и показ объекта и начинает приводить в порядок документы. До сих пор случаются такие ситуации, что на момент заключения договора задатка документы на недвижимость оказываются не готовы. Из-за переходного периода и огромных очередей в Госкомрегистр очень часто продавцы откладывают получение кадастрового номера на последний момент. О чем собственно идет речь?
Кадастровый учет – сложно, но можно
Прежде всего необходимо осуществить постановку объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Для получения кадастрового паспорта требуются следующие документы:
- заявление на постановку на кадастровый учет (форму заявления можно заполнить при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность;
- оригинал и копия документа, устанавливающего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (свидетельства о праве собственности, договора купли–продажи, госакты, регистрационные удостоверения, решения судов и прочее).
- оригинал и копия технического паспорта БТИ. Для тех объектов, на которые права не регистрировались, а также в случае внесения каких-либо изменений и уточнений необходимо обратиться к кадастровому инженеру с целью изготовления техплана или межевого плана на землю. Заказ выполняется в БТИ (стандартный срок исполнения – месяц). Процедура необходима для привязки координат объекта недвижимости к координатам населенного пункта.
Подать пакет документов в Госкомрегистр может третье лицо без оформления на него доверенности.
После подачи этих документов заявителю выдается расписка с датой принятия документов и подписью должностного лица. Оформление документов по российскому законодательству занимает до 18 рабочих дней. Процедура не облагается государственной пошлиной.
После постановки объекта на кадастровый учет возможна государственная регистрация прав.
… Право - Дело…
В РФ существует единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, в который вносятся все объекты недвижимого имущества на территории России. В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и производится регистрация прав. Порядок действий таков:
- прием документов и их регистрация;
- их правовая экспертиза, проверка законности сделки (за исключением нотариальной), установление отсутствия прав третьих лиц на объект, других оснований для отказа в регистрации;
- далее в единый государственный реестр вносится соответствующая запись;
- совершаются надписи на правоустанавливающих документах;
- выдается документ о государственной регистрации – Свидетельство.
В соответствии с законодательством Российской Федерации купля-продажа жилого помещения может осуществляться без участия нотариуса. В этом есть положительные и отрицательные стороны. Безусловно, к положительным можно отнести определенную экономию средств при совершении сделки. К отрицательным же относится существенное увеличение срока проведения сделки.
Теперь более подробно остановимся на процедуре купли – продажи.
Для оформления такого договора потребуются следующие документы:
- оригинал и копия документов, удостоверяющих личности сторон сделки. Если обращается представитель, требуется нотариальная доверенность, а также документ, удостоверяющий личность представителя;
- оригинал и копия документа, подтверждающего оплату госпошлины правоприобретателем по сделке (2000 руб.). В данном случае плательщиком может выступать только правоприобретатель лично или уполномоченный нотариальной доверенностью представитель;
- оригинал и копия кадастрового паспорта;
- оригинал и копия правоустанавливающего документа продавца: свидетельства о праве собственности, договоры, госакты на землю, регистрационные удостоверения, решения о передаче в собственность земельных участков (с отметкой о регистрации права до 21.03.2014г.), нотариально удостоверенный перевод на русский язык такого документа (последнее не входит в обязательный перечень, но все же мы рекомендуем это сделать: документы, поданные без перевода, во-первых, могут быть рассмотрены с отсрочкой примерно на месяц, во-вторых, при получении в паспорте могут быть обнаружены ошибки);
- договора, составленные сторонами сделки в простой письменной форме или нотариальные;
- справка об отсутствии лиц, имеющих право на проживание в объекте сделки;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью;
- для имущества, находящегося в долевой собственности – согласие совладельцев.
Что касается регистрации прав на земельные участки, сама процедура не меняется. Есть изменения только в некоторых пунктах. Для получения свидетельства права собственности на землю следует предоставить следующий перечень документов:
- заявление на оформление земельного участка, где должны быть четко определены его местоположение и размеры, цель использования (для фермерского или личного хозяйства, для строительства дома или огородничества и др.);
- паспорт и его копия;
- доверенность, заверенная нотариально, если заявление подается от другого лица;
- выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве на данный земельный участок;
- если имеются какие-либо здания и постройки, следует предоставить выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на эти здания и постройки;
К слову, свежие новости. На днях Госдума РФ приняла закон об освобождении крымчан от уплаты госпошлин на замену украинских документов на российские при регистрации прав на недвижимое имущество.
В итоге в ГКРК при наличии всех документов заключается договор купли-продажи. Срок оформления сделки – 10 рабочих дней.
Сейчас в Госкомрегистре Крыма существует практика постановки на кадастровый учет и получение кадастрового паспорта одновременно с подачей заявления на государственную регистрацию права на объект недвижимости.
MONEY TALKS
Теперь рассмотрим процедуру передачи денег. Сейчас возможно несколько вариантов этой процедуры: посредством аккредитива, через аренду банковской ячейки и наличный расчет на условиях определенного доверия между сторонами. Последние два способа чаще всего предпочитают сейчас в Крыму. Остановимся подробнее на способе, связанном с арендой банковской ячейки.
Суть этого способа расчетов в том, что при подписании договора купли-продажи покупатель в присутствии продавца кладет деньги в арендованный на специальных условиях у банка сейф. Ключ от ячейки остается у продавца. Со следующего дня в течение периода, равного сроку регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, продавец может получить доступ в банковскую ячейку при наличии зарегистрированного договора купли-продажи для того, чтобы забрать деньги за проданную недвижимость. Сроки доступа сторон в ячейку, а также специальные условия доступа отражаются в договоре аренды банковской ячейки.
Вот и все, договор после подачи сторонами в Росреестр зарегистрирован, новое свидетельство оформлено, деньги получены. Можно идти праздновать новоселье.
P.S. Все вышеуказанные действия по получению кадастрового номера и регистрации прав производятся по адресу: г. Ялта, ул. Садовая 11. Телефон/факс: +380 (654) 23-07-33 Возможна проверка статуса готовности заказа на электронных сервисах сайта Росреестра.